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1. 前提

房地产税会成为所有价格的定价标准,包括私人交易,政府征地,电梯建设等等情况。

2. 反对原因

我认为简单的房地产税机制不可行的原因在于社会现在所处的特殊背景。由于中国正处于经济高速发展,从历史必然性来看,造就了社会资源不均,地区发展差异巨大的现状。而这样的现状就是正是房地产税无法很好推广的原因。

用更具体的例子描述的话,就是社会中存在大量的“富豪区里面的贫民”,或者理解为现在一部分所谓的中产的现状。而我就是这样的典型,家里住在平均房价非常高的地区,但是父母可支配的收入是与现在房价不匹配的,因为无论是退休前,还是退休后收入并不会随着房价的增长而增长,在 10 年间属于并未直接享受时代发展红利,既现有房屋成为了唯一的资产以及生活中应对重大事故唯一的保险。

马督工点评:“富豪区里面的贫民”这句话点出了全文的矛盾点——某些个体享受了超出自己收入水平的房地产,又不肯出售。

如果房地产税成为所有价格的定价标准,或者特指市场私人交易时的定价标准。当房屋卖出与生命挂钩的时候,这份保险便需要用高额的房地产税作为保费以维持。实质上便是将未能享受经济高速发展红利的个体面对重大事故的抗风险能力绑上了资本主义的战车,或者解释的更具体一点,未能享受经济高速发展红利的个体挽救自己生命的唯一保险跟享受红利时代发展个体的抗风险能力等价了。

而商业保险和社会保险在当今的社会下,作为未能享受经济高速发展红利的个体面对重大事故的抗风险方案来说,实际上相比房屋并不可靠,特别对于慢性病或者小概率事件。

这无疑是不公平的,但无法否认房地产税本身的合理性,因此提出 3 种解决方法, 从相对不公平到相对公平,从简单粗暴到不需要房产税。

3. 解决方法

3.1
在政府征地的情况,政府只需要支付建设时的租金以及,一换一的房屋。在存在面积差的情况,对于新房面积更多的情况,小户型的个体当然愿意换房。当新房面积更小的情况下,则按个体与政府交易+房地产税系数的复合方案,如果征地会给予高于指导价的价格进行收购,0 纳税的情况,则对交易价进行折损,恢复到指导价的情况。既对于不想着通过政府征地赚钱的个体来说,0 纳税是合理的选择。通过形成与政府之间的对赌的机制,才能让人好好的掏钱。

而个人交易的情况,房地产税只对指导价进行影响,同样形成对赌形式。生活设施的情况,例如电梯,我则认为这属于基层自治的范畴,不应当由房地产税干预。

3.2
基于更加复杂的量化机制,房地产税由个体收入相关的计算系统所决定。例如围绕持有房屋数量,房屋来源,收入水平,消费水平,是否直接享受经济增长的红利,等等的要素建立税收系统。

重要的是避免西方通过赠予,公司持有等等的方式规避税务的问题。

例如如果一个家庭,不计算成年子女,夫妻二人只拥有一个房,并能证明收入来源,并非赠予,同时只有退休金作为收入,平日没有高消费,持有股票,基金低于特定比例,则无需缴纳房地产税。

相反,如果持有复数房屋,收入源非常多,对于充分享受经济高速增长红利的人来说收取更高的税率则是合理。

3.3
围绕房地产税的问题,实际上可以分为四个不同的情况,c2c,c2b,c2g,和钱从哪里来。

c2c,当涉及到电梯建设,墙体维修等等的问题的时候。实际上在现有法律上一部分地区已经有法律支持了,例如 80%房主同意,小区的维修基金等等。但是在实践上并没发很好实施,例如在小区修建电梯的问题上,即使在很高的补偿金, 80%用户同意的情况下,用老年人撒泼打滚阻碍工程建设也是常见的情况。

因为这个问题实际上是基层自治的问题,即使房地产税提供了定价的作用,在实践上也无法解决老人撒泼打滚这类问题。因为某种程度上,当个体买房的时候, 购买没有电梯的楼房已经是一种自主的选择了,其成果由个体承担也具有合理性。

如果政府认可于后悔的合理性,同时认为房屋加装电梯是合理并且应当的,那么就应该给出认缴方法,赔偿与强制安装的方案,也可以将加装视为市政工程,阻碍市政工程建设的个体也有法律可以追究。

c2b,就是房地产公司收购地产更新的情况,这样纯市场行为也无需房地产税参与。

c2g,政府征收的情况。这样的情况必须问到,征收是否必要?这是市民真正需要的还是短期政治利益需要的。如果是必要的,那么为何是必要的?例如如果城中村的更新是必要的,那么为什么是必要的,是卫生安全无法保障,还是消防问题,还是电路问题。如果不是处于自身的短期政治利益需要,那么大可通过立法, 查处等方法,禁止出租等方法,从合规的角度让村民向政府妥协,如果没有更新, 征地的必要与合理性,为什么政府需要在地价更高的地方进行征地?也无需房地产税在其中发挥作用

至于城市更新的钱从哪里来的问题,可以从两个方向来看,1.是否具有必要性, 合理性,还是为了满足短期政治利益。2.政府是否同时吃到了经济高速发展的红利,如果能够正确的吃到经济高速发展的红利。

  1. 城市的更新,究竟多少的花费是必要且合理的?如果主管部门无法回答这个问题,那么即使征收的房地产税,大量的金钱都会转化为特定个体的短期政治利益, 城市更新也还是无底的黑洞。
  2. 我并不认为以来税务以维持城市运营的思路,既然中国的土地归国家所有,也存在各类国家所属的投资机构。那么各地政府完全可以以自己的能力在有限制, 终身追责,且合规的前提下赚取运用城市的费用,投资本地企业,握有房产赚取资金,甚至像新加坡一样在国际舞台上跟一个企业一样获得收益。要求政府拥有更好的能力为人民服务,我相信是合理且必要的,在更加优秀的政府存在的情况下,房地产税的问题本身就不是问题了。

马督工点评:这是观众提出的一种“打补丁”房地产税方案,代表了比较典型的意见,我虽然不赞同,但依然分享给观众。
需要用这么多的“补丁”来制造合理性,本身就说明房地产税是最简明,最可执行的方案。一个充满补丁的方案,结果或者是收不上税,或者是制造巨大的腐败空间。如果你期待政府能执行一个复杂方案还能保证税源,不如期待政府收到税再根据具体情况发补助。

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