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民营房地产债务风波的原因分析:1、轻资产模式;2、快周转模式;3、人性

最近一年,大家议论最多最长的话题之一应该算是这一次的民营房地产风波了。不但使得不少房子面临烂尾,更制造了大量的债务违约风险,拖累了经济发展。我自 18 年从某 985 大学土木工程专业毕业后,进入一家国内排名前列的房企工
作了 4 年,时间不长,但在集团总部和全国东南西北的一线工地都有大量实操经验,现已彻底从这个行业离开,没有任何利益相关,今天凭借自己的亲身感受, 谈一谈我关于此次民营房地产债务风波的一些想法。

为什么民营房地产成了现在这个样子? 我觉得是:轻资产模式+高周转+人性
1、轻资产模式

从进房地产公司第一天起,我就学习到房地产本质上是一个轻资产行业,不需要靠自己的大量投入来开发项目。一块土地从拿地到项目交付完整结束,除了前几个月,都是靠别人钱来搞建设。很多人只知道房地产的预售模式是为了帮助房企融资,其实房地产玩的融资套路早已不是简简单单的预售可言,具体来说融钱的套路有:

①有从银行贷来的土地贷,开发贷,②有从业主那收来的购房钱;③有发行的海外债券;④有商票保理,施工单位垫资,延后支付工程款这种隐形的借款;⑤还有的通过让员工跟投,让员工,业主买理财产品的;⑥甚至有不少开发商还会去借高利贷(据我了解,这次某地银行的吕某,就是把从银行渠道获取的便宜资金用来给房地产公司放高利贷,吕某也没想到房地产这么快玩砸了,他还不上银行的这笔钱,快速跑路);⑦明股实债;⑧合作方公司出资;⑨还有胆子更大的玩法,只有你想不到的,没有做不到的。

这样子的轻资产模式好处是让开发商能够以很低的成本开发项目(毕竟不需要自己垫太多钱),但是带来的风险不言而喻。如果项目开发顺利,房子也都卖出了好价钱,顺利交付,各种债务,借款也都按时还上,那么各方皆大欢喜,但如果项目遇到困难,整个工程就可能一下子现金流断掉,信任链断掉,大家都想着急从你这抽贷,一下子全完犊子,这也是为什么很多房地产企业说崩就崩。

2、快周转模式

如果说轻资产模式是让开发商以很低的成本赚到钱,那么快周转模式则是让开发商更快地赚到钱。快周转模式,说白了,就是提高资金的使用率,让一笔钱在一年内多开发几个项目,多赚几次钱。其中,玩快周转模式最出名的应该是某碧, 她最知名的就是 456 模式,4 个月开盘,5 个月资金回正,6 个月资金再利用, 后来变成了 0357。

在这我和大家解释一下,456 模式是指:某地产公司手里面有本金 x 亿元,该公司用这笔钱去买土地,搞工程开发,然后再快速地工程建设,第 4 个月就达到房
屋预售条件,进行房屋销售,再催促银行放贷,业主交钱,做到第 5 个月就把这本金 X 亿元就从业主和银行那全部收了回来,这就叫资金回正。然后总部就会马不停蹄地把这笔钱抽走,在第 6 个月去投资下一个楼盘。也就是凭借这本金 X 亿元,该公司一年最快能够开发 2~3 个楼盘。其他各房企纷纷仿效,都设定了自己的现金流回正目标,一个比一个狠,这也是为什么前些年房地产公司增长速度特别快,低于 50%都没好意思见人。

凭借这样的快周转模式,很多房地产公司在前些年行情好的时候快速攻城略地, 赚得盆满钵满,大型房企动辄一年几千亿的销售规模,带动地方经济和财政快速发展,但是也埋下了巨大的隐患,当房屋卖不动时,这些就变成了上千亿的债务风险,进而出现大量烂尾楼。这也是为什么现在各地政府都要求房地产要提高预售保证金,目的就是防止这些房地产公司总部把钱抽走去开发新项目。

3、人性:

大家其实看了我上面的描述,就会发现,房地产是一套高速周转的资金游戏,轻资产模式就够危险了,居然还快周转,这属于茅房里打灯笼,找屎(死)。那为什么国内这么多房地产企业的大老板,高管,金融界的风控人士,他们是傻子吗, 他们不担心吗?

前几年很多业内领导,包括业内的书里面给出的理由是:
通过快速周转,抢占市场,规模达到一定程度,体量够大,就可以提高公司的信用评级,能够更顺利借到更多便宜的资金,新债还旧债,便可以持续把项目建设下去。未来房地产市场会像国外一样,只存在几家超大的公司,那么我们始终排名前列,把小公司熬死了,我们就是最后的胜利者

但我认为他们的内心真实想法:

老板们:我做大规模了,行业上下游这么多人都和我绑在一条船上,我就会大而不倒了(事实上,我所知道的一些大房企老板现在其实日子过得还真不错,到现在为止都没人进局子),风险就交给国家吧,而且这些老板大概率已是外国户籍或者永久定居了。不少房地产企业老板也知道泡沫破裂的这一天迟早会发生,但当时(15 到 19 年)行情这么好,都觉得还可以抓紧时间捞一笔。

高管们:快周转模式的一年的奖金可能是之前的十倍(大家可以搜前些年的地产天价年终奖),而且项目一下子增多,那公司一下子多出来一大堆总监,总经理, 总裁的岗位,阿猫阿狗都摇身一变成了 X 总,岂不美哉?赶紧能捞一笔是一笔, 鼓励老板加快速度搞开发,出现风险与我无关,我辞职跑路去其他公司就是。

另外,其实这个行业内的上下游的金融界,供应商,包括地方政府其实都有种侥幸心理,觉得现在这状态大家赚钱都挺快乐,财政也很富足,甚至可能不少人都觉得即便风险真的来了,国家也会管,自己的精湛的操盘实力也一定能躲过去, 现在有钱不赚是傻子,大家都逐渐放松了警惕。

但是疫情、三道红线、银行控制按揭回款,加速刺破了民营房地产债务泡沫,也成了大家现在所看到的现在的样子。

后记:我自己亲身完整地体验了房地产从近乎癫狂到黯然没落的过程,上面的内容都是自己的直接感受。本来还想谈一谈政府的角度,亦或者该如何解决这个问题,但是我也没经历过,也不合适,市面上很多这种专业书籍,就不写了。

马督工点评

简明地介绍了赌徒在“锁定胜率”前提下的发展策略——就是不断把赚到的钱再投入赌局,以及借别人的钱投入赌局。

世上当然没有锁定胜率的赌局,但作为行业的坐庄赌场,是锁定胜率和收益率的, 所以国家必须限制赌场牌照和发展空间,不许资金无限卷入。过去 20 年房地产的问题就在于,房地产并没有像赌场一样得到监管,而是被地方政府鼓励,被央企当做盈利工具。

上下交征利而国危矣

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